什么是物業專項維修資金？

    哪些項目可以動用這筆維修金？

    法律上有哪些規定

    物業專項維修資金如何分攤使用？


    關于這些你都知道多少呢？

    什么是物業專項維修資金？

    物業專項維修資金俗稱“房屋養老金”，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備，保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

    物業專項維修資金如何使用？

    其實，物業專項維修資金在2004年就實現了與房產測繪數據關聯“建賬到戶”，每家每戶繳納的物業專項維修資金都在各自的“戶頭”下，每年產生的利息也都會結算至各賬戶。

    你購買的房子如果保修期過了，就面臨著使用物業維修基金的問題，這是千家萬戶關心的大事。樓頂維修，底層業主是否要分攤物業專項維修資金？本單元的電梯需要維修，隔壁單元是否要分攤物業專項維修資金？遵循“誰受益、誰承擔”的物業專項維修資金使用分攤原則，最常見的幾種分攤情況一定要了解。

    1.涉及整個物業區域如何分攤？

    整個物業區域內共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造的費用，比如小區消防設施設備維修、小區大門門禁道閘系統維修、小區道路改造等等，在整個物業區域內按照房屋建筑面積比例列支。

    2.涉及多幢物業如何分攤？

    多幢物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造的費用，比如幾個相連接樓幢的屋頂維修、外立面維修等沒在該多幢物業區域內按照房屋建筑面積比例列支。

    3.單幢物業維修如何分攤？

    單幢物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造的費用，比如單幢房屋屋頂或外立面維修等，在該幢的物業區域內按照房屋建筑面積比例列支;其中，單幢物業有兩個或者兩個以上單元的，單個單元內共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造的費用，比如單元電梯維修、單元樓道維修等，在該單元的物業區域內按照房屋建筑面積比例列支。

    4.涉及地下部分如何分攤？

    除涉及整個物業區域的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造外，地下部分的物業專項維修資金不參與地上部分的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造的費用列支。地下部分的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造的費用，由產權人或業委會（社區居民***）同意后，在該地下部分的物業專項維修資金中單獨列支。

    5.涉及多幢塔樓如何分攤？

    多幢塔樓通過共同相連裙房結構的物業，相連裙房及各幢塔樓視為相對獨立的物業區域，涉及其物業區域的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，在各自物業區域內按照房屋建筑面積比例列支。

    —掌上物業管理

    業主、物業服務企業能否利用物業共用部位、共用設施設備進行經營？例如在房屋屋頂架設廣告牌等，收益怎么分配？

    答：利用業主共有的共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主***的書面同意后，按照規定辦理有關手續。按照《常州市市區物業服務收費管理實施辦法》規定：業主***成立前，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益在扣除物業服務企業代辦經營支出成本后，按30%用于補貼物業服務費，70%納入住宅專項維修資金。

    業主委員會成立后，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益依法歸全體業主共有，在扣除物業服務企業代辦經營支出成本后的剩余部分應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

    《物業管理條例》規定，“物業管理服務收費項目應包括管理費、房屋設備運行費、保潔費、保安費和維修費”。

    業主、使用人按規定繳納上述費用，但其中是否全面涵蓋了物業公司為業主、使用人提供的各類服務項目的收費？是否還有遺漏？當中顯然缺少了容易被忽視的“公共能耗”這一部分費用。

    一、何為“公共能耗”？

    其實在理解了共用部位、共用設備和公共設施三個概念后，便可推敲。

    共用部位是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機房、走廊通道、房屋承重結構、室外墻面等部位。

    共用設備是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具等設備。

    公共設施是指物業管理區域內，由業主和使用人共同使用的道路、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井等設施。

    綜上所述，業主、使用人公有，共用設備、設施和在公共***中所發生的水、電、煤等能源消耗稱為“公共能耗”，由此產生的費用為“公共能耗費”。

    二、小區公共能耗費的構成

    1、各單元公共用電(包括公共樓梯照明、應急指示燈、電梯動力)

    2、公共照明(包括路燈、草坪燈、景觀燈、景觀水池水泵)

    3、弱電系統(包括消防、安防系統、智能化系統、消控中心)

    4、二次供水增壓水泵用電

    5、公共用水(消防系統用水、公共衛生間、景觀水池、綠化養護用水)

    三、小區公共能耗費分攤方式

    1、各單元公共用電

    各單元樓均安裝公共用電計量電表，分攤方式按戶均攤。

    月計算公式：

    已入住每戶分攤金額=該單元計量電費/該單元已入住戶數+(該單元空置戶數×70%)

    2、公共照明

    小區設公共照明總表，由小區全體業主按戶均攤。

    每月計算公式：

    已入住每戶分攤金額=小區公共景觀照明電費/小區已入住戶數+(小區空置戶數×70%)

    3、弱電系統

    消防監控中心設弱電系統總表，由小區全體業主按戶均攤。

    每月計算公式：

    已入住每戶分攤金額=消控中心計量電費/小區已入住戶數+(小區空置戶數×70%)

    每月計算公式：

    已入住每戶分攤金額=動力系統電費/小區已入住戶數+(小區空置戶數×70%)

    4、二次供水增壓水泵用電

    小區小區部分二次供水分中區和高區，中區和高區分別安裝計量電表，電費按實際用水量進行分攤，1-6層市政直供水不參與分攤。

    每月計算公式：

    中、高區已入住每戶分攤金額=【該區計量電費/該區已入住總用水量+(該區空置戶總用水量×70%)】×每戶用水量。

    5、公共用水

    小區公共用水有三塊水表計量，小區公共用水根據三塊水表計量總金額按戶由全體業戶按戶均攤。

    正常每戶分攤金額=小區公共用水水費/小區已入住戶數+(小區空置戶數×70%)